موتور سرمایه‌گذاری ساختمانی در پایتخت از فاز رکود و رخوت خارج نشد
موتور سرمایه‌گذاری ساختمانی در پایتخت حتی با دو محرک شهری هم از فاز رکود و رخوت خارج نشد. بعد از سقوط تاریخی تیراژ تولید آپارتمان در بهار امسال – به سطح میانگین ۲هزار واحد مسکونی در ماه- اکنون مطابق آخرین آمار مستند از روند صدور پروانه ساختمانی، میانگین تیراژ ماهانه ساخت طی ۱۰ماه اول امسال به ۳۳۰۰ واحد رسیده است. اگرچه «تخفیف پاییزی عوارض» و «اقدامات قرارگاه مسکن» در افزایش خفیف تیراژ از کف تاریخی، نقش داشته است، اما این وضعیت ساخت‌وساز از «جاماندگی بزرگ» به لحاظ تعادل حداقلی عرضه و تقاضای مسکن در شهر تهران حکایت دارد.
تازه‌ترین آمار رسمی از صدور جواز ساختمانی در تهران نشان می‌دهد تولید مسکن در سال‌جاری نصف نیاز بازار متعارف بازار بوده است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در ۱۰ ماهه نخست امسال برای ساخت ۳۲هزار و ۹۸۳ واحد مسکونی پروانه ساختمانی صادر شده که این مقدار نسبت به حدود ۳۵هزار واحد جواز صادر شده به ازای واحد در مدت مشابه سال گذشته، ۶درصد کمتر است.
صرف‌نظر از تغییرات نقطه‌ای منفی آمار صدور جواز ساخت، مقدار پروانه ساختمانی صادر شده بر اساس دو تراز دیگر نیزسنجیده شده و نشان می‌دهد این مقدار از آنچه باید باشد، پایین‌تر است. تراز اول مقایسه آمار امسال مقدار تیراژ ساخت سالانه به لحاظ تعداد واحد است. میانگین تیراژ سالانه ساخت در شهر تهران طی سال‌های رونق نسبی ۸۰ تا ۹۰هزار واحد بوده و این در حالی است که با توجه به آمار ۱۰ ماهه صدور کمتر از ۳۳هزار پروانه در سال‌جاری و اینکه در کل سال گذشته که سال شاخص رکود ساخت‌وساز محسوب می‌شود نیز این آمار ۴۰هزار و ۵۰۰ واحد بوده است، بسیار بعید به نظر می‌رسد که تیراژ ساخت امسال به نزدیک محدوده رونق بازگردد.
تراز دیگری که با استفاده از آن می‌توان وضعیت بازار ساخت‌وساز تهران در سال‌جاری را سنجید، میانگین ماهانه تولید مسکن در شرایط طبیعی است. در فاصله سال‌های ۸۳ تا ۹۳ که بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی رونق طبیعی داشت، میانگین صدور جواز ماهانه ۱۵هزار واحد بود اما این مقدار در ۱۰ ماهه اول امسال ۳هزار و ۳۰۰ واحد است و نشان می‌دهد حجم ساخت‌وساز بسیار پایین‌تر از نیاز بازار است.
مطالعات مربوط به طرح جامع مسکن در سال۹۲ نشان داد با در نظر گرفتن همه متغیرها از قبیل میزان ازدواج‌های جدید و تقاضای خرید خانه اول، آمار تخریب و نوسازی، میزان تقاضای تبدیل به احسن و نظایر آن، در تهران باید به طور متوسط ماهانه حداقل ۶هزار و۵۰۰ واحد ساخته شود. در حال حاضر متوسط تیراژ ماهانه ساخت‌وساز در پایتخت نصف حداقل مقدار نیاز است. این تیراژ ساخت را می‌توان رونق متعارف بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی تلقی کرد که موجب می‌شود بازار معاملات نیز به دور از جهش تورمی به کار خود ادامه دهد. در یک برآورد خوش‌بینانه آمار تیراژ ساخت در شهر تهران تا پایان امسال به ۴۳هزار واحد می‌رسد و اگر بخواهیم واقع‌بینانه برآورد کنیم، این مقدار حول و حوش ۴۰هزار واحد یعنی در سطح سال رکود عمیق بازار ساخت‌وساز یعنی سال ۱۴۰۰ خواهد بود. با این وضع به احتمال زیاد ۱۴۰۱ هشتمین سال رکود فراگیر مسکن در پایتخت خواهد بود. در فاصله سال‌های ۹۴ تاکنون بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی روندی رو به افول را پشت سر گذاشته و به طور متوسط سالانه فقط برای ساخت ۶۲هزار و ۷۰۰ واحد در تهران پروانه صادر شده است. در این میان سال ۱۴۰۰ با رسیدن آمار ساخت‌وساز سالانه به ۴۰هزار و ۵۰۰ واحد، رکودی‌ترین سال بازار ساخت‌وساز بوده است و بعید نیست سال‌جاری نیز آمار ساخت‌وساز در همین مقدار حداقلی درجا بزند.
تمام ابزارهای سنجش وضعیت بازار ساخت‌وساز نشان می‌دهد اکنون تهران درگیر عمیق‌ترین رکود ساختمانی دست‌کم از ابتدای دهه ۸۰ که آمار پروانه‌های ساختمانی منتشر می‌شود بوده و چشم‌اندازی برای خروج از این وضعیت وجود ندارد. با این حال داده‌های جدید از صدور پروانه ساختمانی در ۱۰ماه نخست امسال نشان می‌دهد میانگین تولید سالانه پروانه از کف رکودی خارج شده است. کف تاریخی تولید ماهانه مسکن ۲هزار واحد بوده که این مقدار در مدت سپری شده از امسال به ۳هزار و ۳۰۰ واحد رسیده است. اما این افزایش کافی نیست و هنوز ساخت‌وساز در حد کفایت و رسیدن به سطح مطلوب رونق پیدا نکرده است. در واقع آمار ساخت‌وساز هنوز در سطح هشدار است و نگرانی درباره ادامه رکود فراگیر سرمایه‌گذاری ساختمانی وجود دارد. اما مساله مهم‌تر این است که همین افزایش صدور پروانه در ماه‌های اخیر نیز ناشی از دوپینگی بوده که در مدیریت شهری صورت گرفته است؛ دوپینگی که البته آن‌گونه که فاز بازار ساخت‌وساز را تغییر دهد افاقه نکرده است. مقصود از این دوپینگ از یکسو ایجاد تشکیلات موسوم به قرارگاه مسکن با هدف تسهیل مقررات، سرعت بخشیدن به فرآیند تغییر کاربری، صدور پروانه و نظایر آن است که سبب شد تقاضا از ناحیه نهادها برای ساخت شهرک‌های مسکونی واصل و احتمالا بخشی از آنها به صدور پروانه ساختمانی منجر شود. در وهله دوم دوپینگ مدیریت شهری به شکل اعطای تخفیف بی‌سابقه در هزینه صدور پروانه در فاصله نیمه آبان سال‌جاری تا پایان اسفند سبب شد گروهی از سازنده‌ها تحت این شرایط روانه بازار شوند. این تخفیف از ۴۰درصد در نیمه آبان آغاز شد و سپس در مقاطع یک‌ماهه از مقدار آن تا ۲۰درصد کاسته شده است. گذشته از اینکه اعطای تخفیف ۴۰ درصدی به سازنده‌ها در هیچ یک از سال‌های گذشته سابقه نداشته است، اصل اعطای چنین تخفیفی موجب شکل‌گیری یک رونق کاذب مقطعی در بازار ساخت‌وساز شد؛ به نحوی که در آبان ماه برای ۴هزار و ۸۰۰ واحد مسکونی پروانه صادر شد که این مقدار در ماه قبل از آن ۲هزار و ۸۷۰ واحد و در آذرماه نیز ۳هزار و ۲۰۰ واحد بوده است. در مجموع نتیجه این دوپینگ دووجهی باز هم رسیدن آمار صدور پروانه به نیاز تهران نبود.
انتهای پیام/ دنیای اقتصاد
بازار مصالح