دلار؛ پای ثابت افزایش قیمت مسکن

به گزارش خبر ساختمان قیمت دلار جزء کلاماتی است که روزانه چند مرتبه یا آن را می شنویم یا از آن حرف می زنیم؛ نرخ دلار تاثیر مستقیم بر تمامی بازارهای داخلی دارد و مسلما دلیلِ پرکاربرد بودن این کلمه در بین واژه های روزمره ما نیز همین موضوع است.

تاثیر نوسان نرخ دلار زمانی خود را بیشتر از هر وقت دیگری نشان می دهد که به کالاهایی همچون مسکن، خودرو و طلا به چشم کالاهای سرمایه ای نگاه کنیم و پول های راکد خود را برای خرید این موارد اختصاص دهیم.

البته نوسان دلار در بازار مسکن از طرف دیگری هم دچار التهاب و آشفتگی بازار می شود و آن هم تاثیر دلار بر گرانی مواد اولیه تولید مسکن یا همان مصالح ساختمانی است.

کارشناس بازار مسکن در تحلیل شرایط فعلی این بازار می گویند در یک بازار واقعی، عرضه و تقاضا متناسب با یکدیگر هستند. اما اگر سیاست‌های کنترلی دقیق و منظمی برای کنترل عرضه و تقاضا وجود نداشته فنر بازار‌ها رها می‌شود.

طبق اعلام بانک مرکزی میانگین قیمت هر متر خانه در تهران به ۴۳.۷ میلیون تومان در هر متر مربع رسید که در مقایسه با ماه قبل ۱.۲ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳۸.۲ درصد رشد را نشان می‌دهد که عمده دلیل آن نوسان صعودی در نرخ دلار و اختلال در عرضه و تقاضای واقعی در بازار است.

به علت تاثیرات قیمت مسکن از بازار ارز، تمایل به انجام قرارداد برای متقاضیان سخت شده و با تداوم این روند، احتمال افت تعداد خرید و فروش آپارتمان تا پایان سال نیز وجود دارد.

افزایش قیمت دلار بر حسب مدت زمان صعود و دامنه رشد، دو تاثیر “کوتاه مدت به شکل معکوس” و “بلند مدت به شکل مستقیم” بر انواع شاخص های ملک از جمله قیمت تاثیر خواهد گذاشت.

اثر گذاری قیمت دلار بر قیمت مسکن بصورت آنی نیست و همبستگی پایینی با یکدیگر دارند. البته این موضوع در کوتاه مدت صادق است و در بلندمدت روند قیمتی مسکن هم راستا با قیمت دلار خواهد شد. در نتیجه می‌توان گفت که قیمت دلار در میان‌مدت و بلندمدت تاثیر زیادی بر قیمت مسکن خواهد داشت.

افزایش قیمت دلار در بلندمدت اثرش را بر قیمت مسکن نشان می‌دهد. در بلندمدت و زمانی که نرخ دلار تقریبا ثابتی بماند، سرمایه‌ها از بازار دلار خارج می‌شوند و وارد بازار مسکن می‌شوند.

این افزایش ورودی سرمایه به بازار مسکن باعث افزایش تقاضا در بازار می‌شود. به دلیل اینکه اقتصاد نمی‌تواند این تقاضای مازاد را جبران کند قیمت مسکن با افزایش قیمت مواجه خواهد شد. البته نکته قابل تامل در این است که سرمایه‌های وارد شده در چنین مواقعی اکثرا به قصد سرمایه گذاری و کسب سود است نه به دلیل استفاده و نیاز به مسکن، در نتیجه خانوارهایی که به عنوان مصرف کننده قصد وارد شدن به بازار مسکن را دارند، به دلیل افزایش قیمت اتفاق افتاده، دیگر توان مالی خرید مسکن را نخواهند داشت.

یکی دیگر از عوامل تاثیر گذار بر قیمت مسکن، قیمت مصالح ساختمانی مورد نیاز برای ساخت واحد آپارتمانی است. گفتیم که روند کلی قیمت مسکن از دلار در بلند مدت تاثیرات خود را نشان خواهد داد. اما در کوتاه‌مدت به دلیل اینکه مصالح ساختمانی از جمله آهن‌الات و سیمان به قیمت دلار واکنش نشان می‌دهند. می‌تواند در قیمت تمام شده یک واحد مسکونی تاثیر افزایشی داشته باشد.

افزایش قیمت مصالح ساختمانی که به رشد هزینه‌های تولید مسکن منجر شده انتقاد فعالان بازار را در پی داشته و در این زمینه به دو برابر شدن قیمت میلگرد در طی سال گذشته اشاره کرده اند. از هم پاشیدن تعادل بازار مسکن در پی افزایش مصالح ساختمانی که بنا به گفته مسئولان و کارشناسان از رشد بازارهای موازی نشئت می‌گیرد، ساخت‌وساز را نیز به سمت رکود کشانده است. باوجودآنکه طی هفت سال گذشته بخش ساخت‌وساز رشد چندانی نداشته، انبوه‌سازان بر این باور هستند که عمده فعالان بخش ساخت‌وساز از این حوزه خارج شده‌اند.

باید دانست که حدود ۶۰ درصد از ذخایر شناسایی شده معدنی کشور مصالح ساختمانی است. اگر این حقیقت مبتنی بر آمار را در کنار نوسانات شدید قیمت مصالح ساختمانی قرار دهیم، متوجه بروز یک مشکل ساختاری در تنظیم قیمت این دسته از مصالح خواهیم شد. به بیان دیگر وقتی ذخایر مصالح ساختمانی در کشور وجود دارد، ولی تورم قیمتی بالا است، باید رد پای ماجرا را در نظام تعیین قیمت یافت. به خصوص اینکه این مواد و مصالح داخلی نبایستی تأثیرپذیری زیادی از نوسان نرخ ارز داشته باشند.

اما به این مورد نیز باید توجه کرد که تأثیر نرخ ارز در اقتصاد کلان باعث بالا رفتن هزینه‌های تولید هم می‌شود که این به صورت غیرمستقیم روی نرخ مصالح تأثیرگذار خواهد بود. البته در چند وقت اخیر شاهد کاهش قیمت‌ها در بازار ارز بوده‌ایم. در صورتی که این روند کاهشی قیمت در بازارهای موازی ادامه داشته باشد قیمت مصالح ساختمانی و مسکن هم‌روند نزولی به خود می‌گیرند.